Želim Kupiti Zemljište - Kako Odrediti Stvarni Trošak Zemljišta

2024 Autor: Sebastian Paterson | [email protected]. Zadnja promjena: 2023-12-16 13:50

Tržišna vrijednost ili vrijednost u upotrebi?

Zašto koristim navodnike kada govorim o „tržišnoj vrijednosti“zemljišnih parcela? Pri određivanju tržišne cijene parcele, oni obično polaze od prosječne cijene kupnje slične po kvaliteti, položaju, površini, vrsti korištenja zemljišnih parcela, proizvedene u određenom (ne predugom) vremenskom razdoblju. Sukladno tome, što se više takvih transakcija analizira, točnije se može odrediti cijena područja koje nas zanima.

Istodobno, nužno je da su se transakcije obavljale koristeći slične financijske sheme, bez ikakvih posebnih uvjeta za prijenos prava vlasništva, ograničenja i tereta.

Međutim, u praksi uporaba ove tehnike ne daje uvijek objektivnu sliku stanja na tržištu. Do danas se tržište poljoprivrednog zemljišta tek počelo formirati. Općenito, ozbiljan obujam zemljišnih transakcija uočen je tek u posljednjih 5-6 godina. Da, u posljednjih godinu ili dvije dogodio se prilično velik broj prijenosa vlasništva, ali čini mi se uzaludnom vježbom utvrđivati stvarne otkupne i prodajne cijene za velik broj parcela.

S jedne strane, ogroman broj poljoprivrednih parcela mijenja vlasnika kao rezultat postupka doniranja, iako zapravo postoje transakcije kupnje i prodaje. Budući da su transakcije darivanja zapravo neopravdane transakcije, kako, u takvim slučajevima, procijeniti vrijednost imovine prenesene na novog vlasnika?

Da, i kad se obavljaju transakcije prodaje zemljišta, vrlo često ugovor ukazuje na podcijenjenu vrijednost parcele - prvenstveno radi plaćanja manjeg poreza.

S druge strane, ne možete se voditi cijenama naznačenim u oglasnim ponudama za prodaju nekretnina. Prvo, vrlo često, kada prodaje zemljište, ima puno posrednika, koji dodaju 20 ili čak 40-50% početne cijene parcele. Drugo, sami vlasnici zemljišta često namjerno izlažu predmete po previsokoj cijeni - uzimajući u obzir daljnju trgovinu za pad. Kupcu je puno ugodnije kupiti nekretninu s popustom od 10-15%, a pritom se osjećati kao kompetentan poslovni čovjek. Treće, situacija na tržištu se često mijenja. Jedna od najtipičnijih opcija je kada se zemljišne parcele nude na prodaju po cijeni nižoj od one prethodno izložene. Na primjer, postoje druge parcele sa sličnim karakteristikama u blizini vaše zemljišne parcele,a vlasnik ih je hitno odlučio prodati s velikim popustom zbog hitne potrebe za novčanim sredstvima.

Postoji još jedan razlog zašto je teško procijeniti tržišnu vrijednost određenih zemljišnih čestica, gotovo potpuno odsustvo hipotekarnog tržišta za zemljišne čestice.

Kao što sam gore rekao, do danas tržište zemljišta (posebno za parcele za komercijalne projekte, tj. Velika područja) još nije formirano. Opseg transakcija na određenim teritorijima i metode njihove provedbe ne dopuštaju pouzdano provođenje analize dovoljne za točnu i objektivnu procjenu vrijednosti zemljišta, analize koja bi mogla biti osnova za razmatranje zemljište kao predmet hipoteke bez privlačenja dodatnih jamstava ili dodatnih financijskih jamstava …

Mislim da ne, pogotovo ako ne koristimo neodređeni izraz "tržišna vrijednost", već govorimo o "potrošačkoj vrijednosti" ove ili one stranice. Ako se pod „tržišnom vrijednošću“razumijeva iznos za koji se parcela može prodati u određenom trenutku, tada se prilikom procjene potrošačke vrijednosti ispituju mnogi čimbenici, uključujući glavne:

a) Dinamika promjene cijena za parcele slične u svakom pogledu za kratkoročna (1-2 godine) i srednjoročna (5 godina) razdoblja.

b) Očekivana dinamika promjena cijena mjesta, uzimajući u obzir čimbenike kao što su dugoročni planovi za razvoj susjednog teritorija, politička i ekonomska situacija u određenom okrugu, regiji, subjektu federacije, promjene u ekološka situacija, klimatski procesi na određenom području, socijalni i demografski procesi itd. itd.

c) Analiza mogućih rizika u raznim područjima razvoja ove zemljišne čestice, mogućnost prevladavanja takvih rizika i izračun pripadajućih materijalnih troškova.

d) Prognoza likvidnosti zemljišne čestice u različitim fazama njezina razvoja.

Unatoč činjenici da odgovori na svaku od gornjih točaka mogu biti prilično približni, njihova kombinacija, kada se proučava u okviru matematičkog modela, daje prilično točan odgovor o potrošačkoj vrijednosti stranice, koja se podrazumijeva kao maksimalno dopušteno novčani iznos, čijim ulaganjem prilikom kupnje zemljišta osigurava se isplativost daljnjeg razvoja stranice.