Je Li Javni Bilježnik Uvijek Potreban Prilikom Kupnje I Prodaje Zemljišta?

2024 Autor: Sebastian Paterson | [email protected]. Zadnja promjena: 2023-12-16 13:50

Zakon predviđa dva oblika registracije ugovora za promet nekretninama.

Prva opcija je sklapanje sporazuma u javnobilježničkom uredu s naknadnom registracijom transakcije u Uredu savezne službe za registraciju (FRS - bivši RRB).

Druga, predviđena Građanskim zakonikom Ruske Federacije i Saveznim zakonom "O državnoj registraciji prava na nekretninama i transakcijama s njom", zaključenje je sporazuma u jednostavnom pisanom obliku. Prema članku 550. Građanskog zakonika Ruske Federacije "Oblik ugovora o prodaji nekretnina", ugovor o prodaji i kupnji nekretnina sklapa se u pisanom obliku sastavljanjem jednog dokumenta koji su potpisale stranke. Kao što proizlazi iz zakona, takav sporazum ne zahtijeva obvezno ovjeru kod javnog bilježnika.

Razmotrimo prednosti i nedostatke svake od gore navedenih metoda.

Upisivanje u javnobilježničkom uredu pojedinaca takvih dokumenata kao što su, na primjer, ugovor o zajmu, oporuka ili punomoć, u većini slučajeva je opravdano - osim u slučajevima predviđenim zakonom, javni bilježnik je jedini predstavnik zakona koji može ovjeriti dokument, potvrditi poslovnu sposobnost građana koji su ga potpisali. Dokument stupa na snagu od trenutka ovjere kod javnog bilježnika ili od trenutka navedenog u ovjerenom dokumentu. U slučaju da neke sukobne situacije zahtijevaju pravni postupak, nema sumnje da je povjerenje u dokumente ovjerene kod javnog bilježnika veće nego u dokumente sastavljene u jednostavnom pisanom obliku, pogotovo ako je nemoguće da jedna od strana bude nazočna saslušanje.

Situacija s transakcijama nekretninama je drugačija. Dužnosti javnog bilježnika uključuju potvrđivanje činjenice sklapanja sporazuma o prometu nekretnina, potvrđivanje identiteta građana koji su potpisali sastavljeni dokument. Međutim, sporazum će stupiti na snagu tek nakon njegove registracije u UFRS-u, što traje deset radnih dana od datuma predaje dokumenata. Prirodno, prilikom podnošenja dokumenata na UFRS, relevantni službenici ove organizacije također moraju provjeriti identitet građana koji su sklopili ugovor, provjeriti ispravnost ugovora, vlasništvo nad otuđenom (stečenom) nekretninom. Odnosno, postupak registracije u UFRS-u apsolutno je jednak i za javnobilježnički sklopljeni ugovor i za sporazum koji su stranke sklopile bez sudjelovanja javnog bilježnika.

Jasno je da je ljudima koji su daleko od jurisprudencije prilično teško samostalno sastaviti ugovor, posebno u vezi s transakcijama skupih nekretnina. U pravilu se prilikom sastavljanja takvih ugovora obraćaju pravnicima specijaliziranim za ovo područje prava.

Koja je razlika između sastavljanja ugovora s bilježnikom (koji je ujedno, naravno, specijalist s višom pravnom naobrazbom) i pravnika u području korištenja zemljišta?

O. Ako kontaktirate odvjetnika, plaćanje za sastavljanje ugovora neće ovisiti o vrijednosti imovine. To omogućuje strankama u transakciji da naznače stvarnu tržišnu vrijednost predmeta, bez obzira na to dogovarate li sobu ili kupujete cijelu kuću. U javnobilježničkom ugovoru mnogi ne naznačuju stvarnu tržišnu cijenu samo zato što se trošak uknjižbe izračunava kao postotak vrijednosti nekretnine. Sudska praksa pokazuje da je često jedini dokaz da kupac plati prodavaču potvrda prodavatelja. Pretjerana gužva s računima može se izbjeći ako stranke u ugovoru naznače stvarnu vrijednost, što znači da je novac prebačen.

B. U javnobilježničkom uredu od vas će se najvjerojatnije tražiti da koristite jedan od nekoliko standardnih obrazaca ugovora koji su više ili manje prikladni za vašu situaciju. Stručnjak u području zemljišnog prava, nakon što je temeljito proučio značajke vaše određene transakcije, moći će sastaviti sporazum koji najbolje odgovara interesima strana, predvidjeti moguće rizike, ako je potrebno, dati preporuke i pomoći u prikupljanju dodatnih dokumenti koji isključuju mogućnost osporavanja transakcije u budućnosti. Također je moguć dogovor o daljnjoj pravnoj podršci vlasnika stečene nekretnine, na primjer, njenoj preprodaji, zakupu, rekonstrukciji itd. Nije isključena opcija u kojoj će vam odvjetnik, pažljivo analizirajući dostavljene dokumente, preporučiti da u potpunosti odbijete ovu transakciju,motivirano ukazivanjem na moguće negativne scenarije. U konačnici, interesi strana u transakciji i odvjetnik koji s njima komunicira u potpunosti se podudaraju, dok su funkcije javnog bilježnika svedene na jednostavnu izjavu o zaključenju sporazuma.

B. Ako ugovor treba izmijeniti prije nego što se preda UFRS-u (na primjer, stranke su odlučile promijeniti vrijednost imovine ili je posao propao u posljednji trenutak, ali prodavač je pronašao novog kupca spremnog za kupnju vlasništvo pod istim uvjetima), prodavatelj može samostalno prepisati gotov ugovor unošenjem ispravljenih podataka. Ako je ugovor sastavljen u javnobilježničkom uredu, potrebno je ponovno se prijaviti kod javnog bilježnika, platiti pristojbu, odnosno započeti postupak iznova, što će rezultirati gubitkom vremena i novca. Uz to, kako bi se izbjegle moguće komplikacije, poželjno je raskinuti prethodno sklopljeni sporazum, koji zahtijeva dobru volju obiju strana i njihov zajednički posjet javnobilježničkom uredu.

Možemo li zaključiti da je pri zaključivanju poslova s nekretninama javni bilježnik „dodatna poveznica“?

Da, ali uz samo jedno i vrlo značajno upozorenje - pravnik uključen u sastavljanje ugovora mora biti visoko kvalificirani stručnjak na području korištenja zemljišta, imati iskustvo u sklapanju sličnih ugovora, uspješno sudjelovati u parnicama vezanim uz zemljišna pitanja, biti zaposlenik organizacije specijalizirane za podržavanje transakcija s nekretninama.